Akademisi Hukum Perdata & Emeritus Notaris
DALAM transaksi tanah, cepat memang penting. Orang yang telah membayar harga tanah tentu tidak ingin menunggu berbulan-bulan hanya untuk memperoleh kepastian bahwa haknya telah beralih dan tercatat. Namun dalam urusan pertanahan, kecepatan mempunyai pasangan yang tidak boleh ditinggalkan: ketepatan.
Karena itu, kebijakan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional melalui Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1803/SK-HR.01/VIII/2026 tentang Peralihan Hak Terintegrasi 10 Hari (PERINTIS 10 Hari) patut memperoleh perhatian. Keputusan yang ditetapkan pada 12 Agustus 2026 dan mulai berlaku pada 17 Agustus 2026 tersebut memperkenalkan uji coba pelayanan peralihan hak atas tanah dengan jangka waktu penyelesaian paling lama sepuluh hari kerja pada Kantor Pertanahan yang ditunjuk.
Pada pandangan pertama, PERINTIS 10 Hari tampak sebagai kebijakan percepatan pelayanan. Namun apabila dibaca lebih dalam, sesungguhnya terdapat perubahan yang jauh lebih menarik daripada sekadar pemangkasan waktu.
PERINTIS mulai membangun suatu ekosistem transaksi pertanahan yang terintegrasi: sejak penandaan lokasi, pengecekan sertipikat, pembuatan dan pelaporan akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pemeriksaan dokumen, pembayaran kewajiban perpajakan, sampai pendaftaran peralihan hak.
Dengan demikian, yang sedang dipercepat bukan sekadar “balik nama”. Seluruh mata rantai yang mendahului dan mengikutinya mulai diletakkan dalam satu sistem yang dapat ditelusuri.
Dari Akta Menuju Ekosistem Data
Salah satu perubahan menarik dalam PERINTIS adalah semakin kuatnya kedudukan data dalam proses pembuatan dan pelaporan akta.
Sebelum membuat akta, PPAT diwajibkan antara lain melakukan pengecekan sertipikat, memastikan kesesuaian lokasi dan pemegang hak, memeriksa identitas para pihak melalui sistem terkait, mencocokkan nilai transaksi, memastikan pembayaran BPHTB sebelum penandatanganan akta dan validasi PPh, serta memeriksa kelayakan saksi.
Bahkan pengenalan objek tidak berhenti pada apa yang tertulis dalam sertipikat. Penandaan lokasi dilakukan langsung di lapangan dengan melibatkan pemegang hak atau pihak yang menguasai tanah untuk memastikan bahwa bidang yang akan dialihkan sesuai dengan data spasial pada Kantor Pertanahan.
Perubahan tersebut patut dicermati.
Dalam transaksi tanah, kesalahan tidak selalu terjadi karena hukumnya tidak diketahui. Sengketa dapat bermula dari sesuatu yang jauh lebih sederhana: pihaknya ternyata berbeda, objek yang dimaksud tidak sama, lokasi tidak sesuai, dokumen tidak sinkron, atau konstruksi transaksi yang dituangkan dalam akta tidak menggambarkan hubungan hukum yang sebenarnya.
Karena itu, digitalisasi seharusnya tidak hanya mempercepat proses. Ia harus meningkatkan kualitas verifikasi sebelum akta lahir.
Kecepatan adalah ukuran pelayanan; ketepatan adalah ukuran kepastian hukum.
PPJB Ternyata Tidak Berdiri Sendiri
Ada bagian lain dari PERINTIS yang menarik perhatian kalangan Notaris.
Dalam pemeriksaan dokumen pelaporan akta, apabila pada sertipikat terdapat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), diperiksa kesesuaian nomor, tanggal, para pihak, dan objek PPJB. Demikian pula apabila terdapat Kuasa Menjual atau Kuasa Membeli, identitas para pihak diperiksa berdasarkan dokumen kuasa yang diunggah.
Ketentuan ini memperlihatkan sesuatu yang dalam praktik sebenarnya telah lama terjadi: PPJB dan AJB tidak selalu dapat dipandang sebagai dua dunia yang terpisah.
PPJB berada di hulu, sedangkan Akta Jual Beli (AJB) merupakan instrumen yang kelak digunakan dalam proses peralihan hak. Apabila PPJB disusun tanpa kecermatan mengenai subjek, objek, kewajiban para pihak, persyaratan menuju AJB, ataupun konstruksi kuasa yang menyertainya, persoalan tersebut dapat terbawa sampai ke tahap berikutnya.
Dengan demikian, kualitas AJB dalam keadaan tertentu sudah mulai ditentukan jauh sebelum PPAT duduk bersama para pihak untuk menandatanganinya.
Di sinilah terdapat pelajaran penting bagi Notaris maupun PPAT: akta bukan titik awal suatu transaksi. Akta merupakan hasil dari serangkaian pemeriksaan, penilaian, dan penalaran hukum yang mendahuluinya.
Para pihak boleh mengatakan, “Kami sudah sepakat.” Namun kesepakatan itu tidak serta-merta membebaskan pejabat yang membuat akta dari kewajiban profesional untuk memastikan bahwa kehendak tersebut dapat dituangkan dalam konstruksi hukum yang benar.
Fiktif Positif: Perlu Dibaca dengan Hati-hati
PERINTIS 10 Hari juga memperkenalkan mekanisme yang menarik, yakni Fiktif Positif.
Kantor Pertanahan diberikan waktu paling lama tiga hari kerja untuk melakukan pemeriksaan atau verifikasi dokumen pelaporan akta. Apabila sampai batas waktu tersebut pemeriksaan belum dilakukan, petugas dianggap telah menyetujui pelaporan akta. Terhadap dokumen yang dikembalikan untuk diperbaiki, tersedia pula tenggat perbaikan dan pemeriksaan ulang yang ketat.
Mekanisme ini dapat dipahami sebagai instrumen untuk mencegah berkas berhenti tanpa kepastian di meja administrasi.
Namun terdapat batas konseptual yang perlu dijaga.
Fiktif positif administratif tidak identik dengan keabsahan perdata suatu transaksi.
Lewatnya batas waktu pemeriksaan dapat menimbulkan konsekuensi terhadap proses administratif pelaporan, tetapi tidak dengan sendirinya menyembuhkan ketidakcakapan pihak, ketidakwenangan bertindak, cacat kehendak, ketidakabsahan objek, causa yang terlarang, pemalsuan dokumen, atau cacat hukum lainnya.
Dengan perkataan lain, diamnya administrasi tidak dapat mengubah transaksi yang cacat menjadi transaksi yang sah.
Ini penting karena semangat percepatan jangan sampai melahirkan persepsi baru bahwa apa yang berhasil melewati sistem otomatis berarti benar secara hukum.
Teknologi mampu melakukan verifikasi dengan kecepatan yang sulit ditandingi manusia. Tetapi hukum tidak hanya bekerja dengan mencocokkan data. Hukum juga menilai kewenangan, kehendak, hubungan hukum, kepatutan, dan akibat yang akan ditimbulkan oleh suatu transaksi.
Jejak Digital dan Tanggung Jawab PPAT
PERINTIS membawa perubahan lain yang mungkin dalam jangka panjang justru lebih besar dampaknya terhadap profesi PPAT.
Kinerja PPAT akan dinilai berdasarkan data elektronik. Indikatornya meliputi antara lain pengecekan berkas, pembayaran BPHTB sebelum penandatanganan akta, pelaporan dan pengunggahan dokumen, kualitas akta, pembayaran PNBP, penyerahan dokumen fisik, kepatuhan hukum, produktivitas, indeks kepuasan masyarakat, sampai pengaduan masyarakat.
Dengan sistem demikian, aktivitas profesional meninggalkan jejak digital.
Kapan sertipikat diperiksa, kapan kewajiban perpajakan diselesaikan, kapan akta dilaporkan, kapan dokumen dikembalikan, dan kapan perbaikan dilakukan, semakin dapat direkonstruksi melalui data elektronik.
Pengawasan profesi dengan demikian perlahan bergerak dari pengawasan yang terutama dilakukan setelah timbul persoalan menuju akuntabilitas yang dapat ditelusuri sepanjang proses transaksi.
Bagi PPAT yang bekerja dengan tertib, perkembangan ini seharusnya tidak dipandang sebagai ancaman. Justru jejak digital dapat menjadi bukti bahwa prosedur profesional telah dilaksanakan dengan benar.
Namun konsekuensinya juga jelas: semakin transparan prosesnya, semakin sulit pula kelalaian prosedural disembunyikan di balik kelengkapan formal sebuah akta.
Namun jejak digital hanyalah salah satu sisi dari tanggung jawab PPAT. Sisi lainnya, yang justru lebih mendasar, adalah penalaran hukum sebelum akta dibuat.
PERINTIS mempercepat proses administratif setelah pembuatan akta, tetapi keberhasilan percepatan itu justru bergantung pada kualitas penalaran ex ante sebelum dan pada saat akta dibuat. Sebelum perbuatan hukum memperoleh bentuk akta dan memasuki proses pendaftaran, PPAT harus memastikan bahwa subjek, objek, dokumen, data, serta konstruksi perbuatan hukumnya telah memenuhi persyaratan yang diperlukan. Penalaran ex ante bekerja pada titik ini: bukan untuk menyelesaikan sengketa setelah terjadi, melainkan untuk mencegah sengketa sejak tahap pembentukan relasi hukum.
Teknologi Tidak Menggantikan Penalaran
Menariknya, dokumen PERINTIS sendiri membuka kemungkinan pemanfaatan kecerdasan buatan untuk membantu analisis atau verifikasi dokumen, tetapi menegaskan bahwa teknologi tersebut tidak menggantikan fungsi pejabat yang berwenang mengambil keputusan.
Prinsip tersebut patut dipertahankan.
Digitalisasi pertanahan memang tidak mungkin dihindari. Integrasi data bahkan harus didorong lebih jauh karena masyarakat membutuhkan pelayanan yang cepat, transparan, dan dapat diprediksi.
Tetapi semakin canggih sistem administrasi, justru semakin penting membedakan pekerjaan yang dapat dilakukan mesin dengan pekerjaan yang memerlukan pertimbangan profesional manusia.
Sistem dapat mengatakan bahwa identitas cocok, menunjukkan lokasi bidang tanah, mencatat pembayaran pajak, bahkan memberi peringatan atas ketidaksesuaian dokumen. Tetapi apakah konstruksi transaksi yang dikehendaki para pihak sah, tepat, patut, dan memberikan perlindungan hukum yang memadai tetap membutuhkan penalaran hukum. Di situlah Notaris dan PPAT tidak boleh berubah menjadi sekadar operator sistem.
Digitalisasi tidak mengurangi kebutuhan akan penalaran ex ante. Sebaliknya, semakin cepat proses administrasi berlangsung, semakin penting kecermatan penalaran sebelum akta dibuat. PPAT tidak cukup menjadi operator sistem yang memastikan kolom-kolom digital telah terisi. Ia tetap harus melakukan penilaian profesional terhadap perbuatan hukum yang akan dituangkan dalam akta. Fungsi preventif itu bekerja sebelum sengketa lahir—bukan sesudahnya.
Cepat, Tepat, dan Dapat Dipertanggungjawabkan
PERINTIS 10 Hari patut diapresiasi sebagai langkah berani untuk membangun pelayanan pertanahan yang lebih cepat dan terintegrasi. FIFO, pembatasan waktu pemeriksaan, integrasi data, penandaan lokasi, dan jejak elektronik merupakan instrumen penting untuk memperbaiki pelayanan kepada masyarakat.
Namun keberhasilan kebijakan ini kelak jangan hanya diukur dari satu angka: sepuluh hari.
Ukuran yang lebih mendasar adalah apakah dalam sepuluh hari tersebut masyarakat memperoleh peralihan hak berdasarkan data yang benar, transaksi yang sah, akta yang berkualitas, dan proses yang dapat dipertanggungjawabkan.
Sebab pelayanan pertanahan bukan perlombaan melawan waktu. Di belakang setiap sertipikat terdapat hak seseorang, nilai ekonomi yang tidak kecil, dan hubungan hukum yang dapat bertahan puluhan tahun bahkan berpindah kepada generasi berikutnya.
Karena itu, percepatan administrasi harus berjalan beriringan dengan kecermatan profesional.
Cepat memang penting. Tetapi dalam memberikan kepastian hukum, cepat belum tentu cukup. (*)