Oleh: Bagong Suyanto
Guru Besar Sosiologi Ekonomi FISIP Universitas Airlangga
Rencana pemerintah memperpanjangan tenor Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) 40 tahun disambut antusias para pengembangan di berbagai daerah. Untuk rumah bersubsidi dengan harga Rp 166.000.000, besar angsuran per bulan diperkirakan hanya sebesar Rp 773.000 per bulan. Besar cicilan dengan tenor 40 tahun ini jauh lebih kecil daripada KPR dengan tenor hanya 20 tahun yang mencapai Rp. 1.050.000 per bulan.
Kebijakan tenor KPR 40 tahun ini diklaim menjadi jalan keluar untuk menekan angka backlog (kekurangan pasokan rumah) dan meringankan cicilan masyarakat berpenghasilan rendah. Namun, di balik kalkulasi matematis yang tampak berorientasi dan berempati pada kondisi ekonomi masyarakat miskin tersebut, terdapat jebakan finansial jangka panjang yang perlu diwaspadai. Mengkaji betul dampak negatif dan positif rencana tenor KPR 40 tahun perlu dilakukan agar dalam jangka panjang kebijakan ini tidak menjadi beban bagi bagi masyarakat.
Dilema
Memperpanjang masa cicilan KPR menjadi 40 tahun, memang akan membuat besar cicilan dapat dikurangi dan terjangkau kantong golongan masyarakat miskin yang berkeinginan memiliki rumah sendiri. Berbeda dengan besar cicilan jika tenor hanya 20 tahun yang mencapai angka 1 juta rupiah lebih, jika skema baru ini disetujui, maka masyarakat hanya akan dikenakan besar cicilan sekitar 700 ribu rupiah. Jauh lebih ringan.
Pemerintah yang kini tengah mengembangkan program membangun 3 juta rumah, berharap paket cicilan baru dengan masa yang panjang ini menjadi jalan keluar yang pro kepada masyarakat miskin. Dengan nilai cicilan yang tidak besar, para pekerja sektor informal dan buruh berpenghasilan minimum dapat menjangkau cicilan yang sebelumnya terasa mustahil.
Rencana pemerintah memperpanjang masa cicilan menjadi 4 dekade ini, untuk sebagian memang menjadi angin segar yang menjanjikan. Dalam kalkulasi matematis, besar cicilan yang beda sekitar 300 ribu rupiah tentu jumlah yang besar bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Namun demikian, sebagai instrumen utang, KPR dengan rentang waktu ekstrem menyimpan berbagai problema struktural dan finansial. Secara garis besar, sejumlah problema yang timbul adalah:
Pertama, berkaitan dengan beban suku bunga cicilan yang mesti ditanggung. Sepintas dengan besar cicilan hanya 700 ribu memang jauh lebih ringan. Tetapi, semakin panjang tenor cicilan tentu semakin besar pula total akumulasi bunga yang menjadi beban masyarakat miskin yang mencicilan dengan tenor 40 tahun. Secara agregat, bukan tidak mungkin masyarakat harus membayar total harga rumah yang dibeli hingga dua bahkan tiga kali lipat dari harga asli rumah di awal.
Kedua, lambatnya pertumbuhan ekuitas atau kepemilikan murni. Menurut teori, ketika pembeli rumah mengambil tenor yang jauh lebih lama, maka kepemilikan murni peminjam atas rumah yang dibeli tentu menjadi jauh lebih lama pula. Bukan tidak mungkin terjadi, pada tahun-tahun awal hingga belasan tahun pertama, besar cicilan yang dibayarkan per bulan sebagian besar akan tersedot untuk membayar beban bunga. Bukan untuk membayar utang pokok atau untuk mengurangi pokok utang. Hal ini menyebabkan ekuitas murni debitur atas aset tersebut tumbuh sangat lambat.
Ketiga, beban utang yang suatu saat, yakni ketika para pembeli sudah masuk usia tidak lagi produktif akan menjadi tanggungan di luar kemampuan ekonomi mereka. Sekadar contoh: pada saat seseorang mengambil pinjaman dengan tenor 40 tahun pada usia 30 tahun, maka cicilan utang yang harus ditanggung adalah sampai mereka berusia 70 tahun. Apakah bisa dipastikan pada usia 70 tahun, masyarakat berpenghasilan rendah tersebut masih memiliki sumber penghasilan yang diandalkan untuk membayar cicilan utang? Rentang waktu 40 tahun sangatlah panjang dan itu berarti komitmen utang terbawa hingga masa pensiun atau usia senja. Risiko kredit macet bukan tidak mungkin justru akan meningkat drastis ketika debitur memasuki masa pensiun dengan pendapatan yang menurun tajam.
Prasyarat
Rencana pemerintah mengeluarkan kebijakan KPR 40 tahun perlu dikaji benar-benar mendalam. Di satu sisi, kebijakan ini memang membuka jalan bagi kaum muda dan pekerja berpenghasilan rendah untuk memiliki hunian yang layak dengan beban tanggungan per bulan yang tidak terlalu berat. Tetapi, di sisi lain, kebijakan ini sesungguhnya juga memperpanjang rantai beban finansial yang nyaris seumur hidup pembeli.
Agar rencana pemerintah dengan kebijakan tenor KPR 40 tahun benar-benar menjadi solusi, kedisiplinan finansial debitur dalam mempercepat pelunasan serta peran aktif pemerintah dalam mengendalikan harga rumah adalah kunci mutlak. Memperpanjang masa cicilan menjadi 40 tahun harus dikonstruksi pembeli sebagai pilihan yang paling mendesak. Pemerintah bersama lembaga keuangan seperti Bank Tabungan Negara ada baiknya jika sejak awal terus mengedukasi konsumen agar tidak sekadar menikmati perpanjangan tenor, tetapi lupa pada implikasi jangka panjang.
Pembeli rumah bersubsidi harus didorong memanfaatkan skema lumpsum payment—yakni melakukan pelunasan sebagian atau percepatan pembayaran saat mereka memiliki penghasilan lebih. Misal pada saat pembeli mendapatkan bonus tahunan dari perusahaan atau Tunjangan Hari Raya (THR) seyogyanya tambahan penghasilan ini tidak dimanfaatkan untuk kegiatan yang hanya untuk kepentingan sesaat. Pembeli rumah KPR perlu diedukasi untuk memanfaatkan setiap tambahan penghasilan guna membayar utang pokok, sehingga akan dapat memotong masa pinjaman secara drastis dari 40 tahun menjadi lebih pendek lagi. Langkah ini mutlak dilakukan agar beban pinjaman tidak menjadi bom waktu yang meletus di hari-hari pembeli rumah memasuki usia pensiun.
Prasyarat lain yang perlu dikembangkan agar kebijakan tenor KPR 40 tahun tidak menciptakan masalah baru adalah peran pemerintah untuk memastikan kendala atas harga rumah. Perpanjangan tenor hingga 40 tahun, hanyalah solusi hilir. Pemerintah perlu fokus pada solusi di hulu masalah, yakni bagaimana menekan atau mengendalikan laju inflasi harga tanah dan properti. Pemerintah bisa memberikan insentif pajak kepada pengembang, penyediaan lahan bersubsidi, dan kemudahan perizinan agar harga pokok rumah tetap rasional. Jangan sampai terjadi, harga rumah naik tinggi –yang ujung-ujungnya beban cicilan yang ditanggung pembeli menjadi jauh lebih tinggi. Semoga. (*)
Editor : Arief