(Memahami Perbedaan Biaya, Harga, dan Nilai di Tengah Gejolak Ekonomi)
Oleh: Zainal Aqli, ST, MAPPI (Cert.)*
Ketika nilai tukar dolar Amerika Serikat menguat terhadap rupiah atau harga BBM non subsidi mengalami kenaikan, reaksi masyarakat biasanya hampir seragam. Harga barang diperkirakan akan naik, biaya hidup bertambah mahal, dan investasi dianggap semakin mahal untuk dilakukan. Di tengah situasi tersebut, muncul pula pertanyaan yang sering terdengar dalam percakapan sehari-hari: apakah kenaikan dolar dan BBM otomatis membuat nilai properti berupa tanah, rumah, apartemen, hotel, ruko, mesin, alat berat, dan aset lainnya ikut naik?
Sekilas, jawabannya tampak sederhana: jika biaya meningkat, maka nilai aset pasti meningkat. Namun dalam ilmu ekonomi dan penilaian properti, hubungan tersebut tidak selalu berlaku secara langsung. Untuk memahami persoalan ini secara utuh, masyarakat perlu mengenal terlebih dahulu tiga konsep yang sering dianggap sama, padahal memiliki makna yang berbeda, yaitu biaya (cost), harga (price), dan nilai (value).
Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu aset atau pengorbanan ekonomi yang diperlukan untuk memperoleh atau membangun suatu aset.
Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu aset, atau sejumlah uang yang dibayarkan dalam suatu transaksi.
Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Nilai dapat juga didefiniksan sebagai opini mengenai manfaat ekonomi yang dapat diperoleh dari suatu aset pada tanggal penilaian tertentu.
Ketiga konsep tersebut sering bergerak searah, tetapi tidak selalu sama besar dan tidak selalu berubah pada saat yang bersamaan.
Sebagai contoh, seseorang membangun rumah dengan biaya Rp1,5 miliar. Biaya tersebut mencerminkan seluruh pengeluaran yang diperlukan untuk membangun rumah tersebut. Namun ketika rumah itu ditawarkan ke pasar, bisa saja harga yang diminta sebesar Rp2 miliar. Akan tetapi, apabila kondisi pasar sedang lesu dan pembeli hanya bersedia membayar Rp1,7 miliar, maka nilai pasar rumah tersebut kemungkinan berada di sekitar angka tersebut. Dalam contoh ini terlihat bahwa biaya, harga, dan nilai dapat berbeda satu sama lain.
Pemahaman inilah yang menjadi kunci untuk menjawab apakah kenaikan dolar dan BBM benar-benar menyebabkan nilai properti ikut naik.
Ketika Dolar Naik, Biaya Naik Lebih Dulu
Kenaikan dolar terhadap rupiah pada dasarnya akan memengaruhi biaya. Indonesia masih bergantung pada berbagai barang impor, baik berupa bahan baku maupun barang jadi.
Pada sektor personal properti, seperti mesin industri, alat berat, kapal, pesawat udara, generator, kendaraan khusus, hingga peralatan pertambangan, pengaruh dolar sangat terasa. Sebagian besar aset tersebut dibeli dengan mata uang asing atau menggunakan komponen impor.
Misalnya, sebuah excavator CAT 330 GC yang dibanderol seharga US$400.000. Ketika kurs berada pada level Rp14.500 per dolar, biaya pengadaannya sekitar Rp5,8 miliar. Namun jika kurs naik menjadi Rp18.000 per dolar, biaya pengadaannya meningkat menjadi Rp7,2 miliar.
Dalam situasi ini, biaya penggantian aset meningkat. Akibatnya, nilai aset yang dihitung berdasarkan biaya pengganti baru juga cenderung meningkat.
Fenomena yang sama terjadi pada bangunan. Kenaikan dolar akan memengaruhi harga baja, aluminium, kaca khusus, lift, pendingin udara, panel listrik, sistem keamanan, dan berbagai material konstruksi lainnya yang terkait dengan pasar global.
Akibatnya, biaya pembangunan rumah, apartemen, hotel, pusat perbelanjaan, rumah sakit, gudang, maupun kawasan industri menjadi lebih mahal dibandingkan sebelumnya.
Namun pertanyaan berikutnya adalah: apakah kenaikan biaya tersebut otomatis membuat nilai properti naik?
Jawabannya belum tentu.
Ketika BBM Naik, Biaya Operasional Ikut Meningkat
Jika dolar terutama memengaruhi biaya investasi, maka kenaikan BBM non subsidi lebih banyak memengaruhi biaya operasional.
Transportasi material menjadi lebih mahal. Distribusi semen, pasir, batu, baja, dan material konstruksi memerlukan biaya yang lebih besar. Mobilisasi alat berat ke lokasi proyek juga semakin mahal.
Di sisi lain, hotel harus mengeluarkan biaya energi lebih besar, pusat perbelanjaan harus membayar listrik dan logistik yang lebih tinggi, perusahaan transportasi harus mengeluarkan biaya bahan bakar yang lebih besar, dan industri manufaktur menghadapi kenaikan biaya produksi.
Dengan kata lain, kenaikan BBM menyebabkan biaya ekonomi meningkat hampir di seluruh sektor.
Namun sekali lagi, peningkatan biaya belum tentu menyebabkan peningkatan nilai.
Mengapa Nilai Tidak Selalu Naik?
Di sinilah letak perbedaan paling penting antara biaya dan nilai.
Biaya berbicara tentang berapa besar uang yang harus dikeluarkan untuk memperoleh atau mengganti suatu aset. Sedangkan nilai berbicara tentang manfaat ekonomi yang dapat dihasilkan aset tersebut.
Sebuah hotel mungkin memerlukan biaya pembangunan yang sangat besar. Namun jika tingkat okupansinya rendah dan jumlah tamunya terus menurun, maka nilai ekonominya dapat lebih rendah daripada biaya pembangunannya.
Sebuah pusat perbelanjaan mungkin dibangun dengan investasi triliunan rupiah. Akan tetapi apabila banyak tenant keluar dan pengunjung berkurang, nilai pasarnya dapat mengalami penurunan.
Hal yang sama berlaku pada alat berat, kapal, atau mesin industri. Walaupun biaya penggantiannya meningkat akibat kenaikan dolar, nilainya tidak akan meningkat secara signifikan apabila permintaan pasar terhadap aset tersebut sedang melemah.
Nilai pada akhirnya ditentukan oleh manfaat ekonomi, bukan semata-mata oleh besarnya biaya.
Bagaimana dengan Tanah?
Tanah memiliki karakteristik yang berbeda dibandingkan bangunan atau mesin.
Tanah tidak diproduksi dan tidak dapat diperbanyak. Oleh karena itu, nilai tanah lebih banyak dipengaruhi oleh lokasi, aksesibilitas, pertumbuhan ekonomi wilayah, pembangunan infrastruktur, serta keseimbangan antara permintaan dan penawaran.
Kenaikan dolar tidak secara langsung membuat tanah di Banjarmasin, Banjarbaru, Batulicin, atau Tanjung menjadi lebih bernilai.
Nilai tanah akan meningkat apabila terdapat pertumbuhan ekonomi, peningkatan aktivitas usaha, pembangunan jalan baru, hadirnya kawasan industri, atau meningkatnya kebutuhan masyarakat terhadap lahan di lokasi tersebut.
Karena itu, meskipun biaya pembangunan bangunan di atas tanah meningkat akibat dolar dan BBM, nilai tanah belum tentu ikut meningkat dengan persentase yang sama.
Pelajaran bagi Investor dan Masyarakat
Bagi masyarakat luas, terdapat satu pelajaran penting yang perlu dipahami. Tidak semua kenaikan biaya akan berubah menjadi kenaikan harga. Tidak semua kenaikan harga akan berubah menjadi kenaikan nilai.
Dalam kondisi ekonomi tertentu, biaya dapat naik terlebih dahulu, sementara harga dan nilai tetap atau bahkan menurun karena daya beli masyarakat melemah.
Sebaliknya, dalam kondisi ekonomi yang bertumbuh kuat, kenaikan biaya dapat diikuti oleh kenaikan harga dan nilai karena pasar mampu menyerap kenaikan tersebut.
Oleh karena itu, ketika mendengar berita bahwa dolar menguat atau BBM non subsidi naik, masyarakat tidak perlu langsung berasumsi bahwa seluruh properti akan menjadi lebih mahal dan lebih bernilai.
Pertanyaan yang lebih tepat adalah: apakah aset tersebut masih mampu menghasilkan manfaat ekonomi yang lebih besar dibandingkan biaya yang harus dikeluarkan?
Dalam dunia penilaian, inilah prinsip yang paling mendasar. Biaya mencerminkan pengorbanan, harga mencerminkan transaksi, sedangkan nilai mencerminkan manfaat. Ketika ketiganya dipahami secara utuh, masyarakat akan lebih bijak dalam melihat perubahan ekonomi dan lebih cermat dalam mengambil keputusan investasi maupun kepemilikan aset.
Editor : Muhammad Rizky